狭小の賃貸住宅の中には、なんと12㎡というものもあります。12㎡ですよ！　その中に、もちろんお風呂もトイレもあります。実際のお部屋は、４帖程度しかありません。

んんん……。どこにベッドを置こうか。テレビはどこに置こうか。机をどこに置いたらいいだろうか……。まず最初に思い浮かべると思います。

そこで、この部屋をリフォームする際に、ちょっとした工夫をほどこしてみました。そのテーマは「いかに家具をなくすか」。そして対象はテレビ。

というのも、テレビの下には、必ずと言っていいほど『テレビ台』がありますよね？　こいつが意外に場所をとるんです。最近はテレビが薄型になっていますが、それは奥行きの話。逆に、幅は昔と比べるとどんどん大きくなっているのが実情です。これに合わせてテレビ台を置くと、なんとも邪魔くさいですよね。

この物件のリフォームでは、借主様が薄型テレビをお持ちであることを前提に、『壁掛け』を提案しました。つまり、テレビ台を撤去することを目標としたんです。

そのためには、まず壁の補強が必要。クロス張替えの前に、石膏ボードを開けて、下地補強を施します。これを行えば、テレビが落下したり、ボードが剥がれ落ちる心配もありません。そして、汎用のテレビかけを設置します。

これにより20インチから22インチサイズ用のテレビ台、概ね幅45センチの家具を撤去することに成功したのです。費用は5万円程度。ぜひ参考にしてください。

• 大田区下丸子
• 面積：12㎡
• 間取り：1R

これは、多くの方が家具を配置する際に悩んだことがある話だと思います。しれをリフォームに取り入れてみました。

どういったものでしょうか。それは、「部屋に机を置いたとき、机と壁の間に電気コードが挟まっている」「ベット裏のコンセントから延長コードが伸びている」「コンセントにつけられた首の曲がる可動型コンセント」……。あまりカッコいいものではないですよね？　これらはみんなコンセントに位置に問題がありました。もっとこっちにコンセントがあればいいのに！　っていうこと、ありませんか？

一方で、ぜひ確認していただきたい場所があります。それは、冷蔵庫置場。なぜか冷蔵庫置場のコンセントだけが、やけに高いところに付いていませんか？　他のコンセントは、ほとんどが床から30センチくらいの高さに設置されていると思います。このコンセント位置に少しの工夫を加えてあげると、家具の配置がもっとすっきりすることが分かりました。

例えば、一般的な机の高さは70～75センチ、テレビ台は40～50センチ、さらに炊飯器を置くようなキッチンのサイドボードは75～80センチといえます。つまり、コンセントの位置を床から90センチ程度にするだけで、飛躍的に有効的に使うことができると同時に、家具のレイアウトに頭を悩まされないことになります。

費用を大きくかけなくとも、意外な部分を修復するとより効率的なリフォームが可能となりますよ。

• 世田谷区経堂
• 面積：40㎡
• 間取り：3DK

賃貸用の不動産をお持ちの方の中には、底地を保有している方もおおくいらっしゃることと思います。その中に、借地人への更新の連絡が遅くなったり、更新を忘れてヒヤッとした経験をしたことがある方はいませんか？ 一般的に借地権は、契約期間が20～30年と長期のため、更新時期を忘れてしまうなんてこともあることでしょう。

ある日、底地を所有するお客さまが来店をされました。相談内容は、借地権の更新手続きを行って欲しいとのこと。契約書の契約期間を見ると正に満了日の数日前です。

まずは、借地人の方に御挨拶に伺い、更新に関する打ち合わせがスタートしました。なにせ、20年の時が経過しています。時代も変われば、借地権に対する考え方も変わります。当然、借地権の更新に対する考え方も変わって然るべきです。特に更新料に関しては一番に考慮する部分ではないでしょうか。

まず、更新にあたっては過去の更新料額を調査する部分から始まります。果たしてその額は？　算出方法は？　過去の更新手続きを弊社で行っていれば、算定方法は分かりますが、他社が20年前に算定したものに対しては、その根拠を明らかにし、その根拠に基づいた方法で算出しなければなりません。20年前の関係資料を取り寄せ精査するとその算定の方法が明らかに。これをもとに今回の更新にあたっての更新料を決定しました。

借地人の理解もあり、今回のケースでは期間満了日を超えて更新手続きを完了することができました。通常の更新にあたっては期間満了の約６ヶ月前から手続きを開始します。ご自身で底地管理を行っている地主様はくれぐれも更新手続きをお忘れにならないようにご注意ください。

• 品川区西大井
• 面積：220㎡
• 使用用途：住宅

管理を預かる１棟マンションのオーナーさまから、以前より上水道に関する悩みを相談されていました。その内容は、建物の上水道設備の管理が大変とのこと。その建物の上水道は、水道管からポンプを使って、一旦屋上に備えられたタンクに入り、そこから各戸に配水する構造になっていました。上水道ですから、当然に清潔なお水を配水しなければなりません。となると、タンクの定期メンテナンスは必須。また、屋上まで水をあげるポンプも同じく定期メンテナンス費用が必要です。ポンプは予備を含め２機が備えられていましたが、これが止まってしまうと、入居者に大きな迷惑をかける事態となります。

そんな中で、起きてはいけない事態が起こりました。それは記録的な大雨の降る日。１本の電話が入居者の方からありました。「水が出ないんですが……」

慌てて現地へ向かい調査を開始。すぐにその部屋の水道だけが出ていないことではなく、マンション全体の水が出なくなっていることが判明しました。間もなくして、依頼した水道関係の業者が到着し、更に調査を進めるとすぐに原因が判明。大雨によるポンプ室の冠水です。これにより、ポンプ室のブレーカーが落ち、ポンプが止まってしまっていました。

その時、確保できる人出では、到底かき出すことができない水量。さらに応援の水道関係業者により持ち込まれた排水用のポンプを使い、なんとか排水を完了しました。配水がされないこの間には、オーナーさまと入居者さまが、共に人力で水を配る作業も行われています。そして、その後の作業でなんとか水道を回復させることができました。

これを機に、オーナーさまはすぐに上水道の配水経路の変更工事を行い、今日まで何事もなく平穏に運営をされています。水道の業者によると水道の圧力も過去に比べ高まり、元来ポンプを使用し配水しなければならない建物でも、今はその圧力だけで配水することが可能とのこと。

もし、上水道などのライフラインでご心配のお客さまは一度見直されてみてはいかがでしょうか？　そして、あの時にご理解とご協力いただいた入居者の皆さまには感謝感謝の気持ちでいっぱいです。

• 大田区千鳥
• 建物規模：鉄筋コンクリート造７階建