室内は整理整頓しておきましょう。

• ・せっかくの購入希望者の内覧です。物が散乱した状態では部屋の状態が把握できません。室内は整理整頓しておきましょう。
• ・クローゼットとシューズボックスの中の整理も忘れずに。購入希望者でクローゼットの奥行きを気にされる方もいらっしゃいます。開けてもいい様に中の整理を忘れずに。
• ・玄関周り、廊下、各居室、お風呂などの水回り、窓周り、バルコニーのお掃除をしておきましょう。

内覧の際は室内を明るくしましょう。

• ・部屋の中が明るい方が、好印象を与えやすくなります。各照明器具は点灯した状態が良いでしょう。また、照明器具の点灯状態や、電球切れがないかも併せて確認してください。
• ・カーテン、ブラインドは開けた状態で出迎えてください。

土地・戸建ての場合にはこんな点にも注意

• ・庭木の手入れ
• ・玄関前、門周辺を水掃除しておくと清潔感が増します。（滑りやすいタイルの場合はご注意ください。）

その他の注意点

• ・壊れている箇所があれば、補修しておくのも良いでしょう。
• ・購入希望者が物件を気に入った時は、さらに細かいところ観ようとしたり、物件に対して意見をしたりすることもあります。決して、それによって気を悪くしないように注意してください。

弊社にご相談ください！

売却活動がスタートすれば、いつ購入希望者からの内覧希望が入るかわかりません。よって、常に室内の環境を整えておくことが必要です。

既にお住まいになっていない物件の売却にあたっては、弊社のチェックマンサービスをご利用いただけます。売主さまに代わって室内の環境維持を行います。

借地権とは

借地権とは、借地借家法に基づく借地権
（建物を保有する目的とする地上権または賃借権）をいいます。つまり借地権を維持するためには、その土地上に建物を保有する必要があります。

平成４年８月１日に借地借家法が新たに施行されました。これによりひとことで借地権といっても、現在では旧借地法に基づく借地権（平成４年７月３１日以前に締結されていた借地契約）と新法（借地借家法）に基づく借地権が混在しています。

当初存続期間について

旧借地法（平成４年７月３１日以前に締結されていた借地契約）の場合

旧借地法では借地契約で期限の定めのない場合には、その存続期間は非堅固建物（木造）で３０年、堅固建物（鉄骨造・コンクリート造など）で60年としています。
ただし、存続期間を非堅固建物の場合20年以上、堅固建物の場合、20年以上と定めをした場合にはその存続期間となります。

■非堅固建物

20年以上（20年以上の存続期間を定めたときはその期間）
30年（借地契約で期限の定めがない場合）

■堅固建物

30年以上（30年以上の存続期間を定めたときはその期間）
60年（借地契約で期限の定めがない場合）

借地借家法（普通借地権）の場合

借地借家法の普通借地権では、借地契約で期限を定めていない場合、その存続期間は非堅固建物（木造）、堅固建物（鉄骨造・コンクリート造など）を問わず３０年と定めています。
ただし、これより長い期間で契約期間を定めた場合には、その期間が有効となります。しかし３０年よりも短い期間で契約期間を定めた場合には、期間の定めのない契約とみなし３０年となります。

■非堅固建物・堅固建物を問わず存続期間一律３０年

更新の場合の存続期間

旧借地法においてその存続期間が満了した後の更新の場合、非堅固建物（木造）で20年、堅固建物（鉄骨造・コンクリート造など）で30年とされています。

この場合の更新は、合意による更新の場合でも法定更新の場合でもこれを問いません。

旧借地法（平成４年７月３１日以前に締結されていた借地契約）の場合

借地借家法の普通借地権においてその存続期間が満了した後の更新の場合、その存続期間は非堅固建物（木造）、堅固建物（鉄骨造・コンクリート造など）を問わず、１回目の場合２０年、２回目以降の場合１０年とされています。

この場合の更新は、合意による更新の場合でも法定更新の場合でもこれを問いません。

借地借家法（普通借地権）の場合

借地借家法の普通借地権においてその存続期間が満了した後の更新の場合、その存続期間は非堅固建物（木造）、堅固建物 （鉄骨造・コンクリート造など）を問わず、１回目の場合２０年、２回目以降の場合１０年とされています。

この場合の更新は、合意による更新の場合でも法定更新の場合でもこれを問いません。

	当初存続期間		更新後の存続期間
旧借地法	非堅固 建物	期限の定めなし　30年	20年
		期限の定めあり　20年以上
	堅固 建物	期限の定めなし　20年	30年
		期限の定めあり　30年
借地借家法 （普通借地権）	30年		１回目の更新：20年 ２回目以降の更新：10年

※なお、旧借地法の下で借地契約が成立した後、更新を重ねた借地契約も、存続期間との関係では旧借地法が適用となり、借地借家法の適用はありません。

借地権を所有するメリットとデメリット

メリット

• ●価格が所有権価格と比較した場合、安価で取得できる。
• ●地代が比較的安価である。
• ●敷地上に建物を建て、使用収益することができる。
• ●土地の固定資産税を支払う必要がない。
• ●地代は経費。

デメリット

• ●地主の制約のもと使用収益しなければならない。
• ●建て替え・増改築にあたっては地主から承諾を得る必要がある。
• ●建て替え・増改築にあたっては承諾料を支払わなければならない。
• ●借地権の境界が不明確な場合がある。
• ●地代、各承諾料が適正であるかわからない。
• ●第三者に譲渡しづらい。
• ●金融機関の評価が低い。融資条件が厳しい。
• ●地主とトラブルを起こすと大変。

借地権の運用方法

借地権は地主からの利用の制約の下にある認識を忘れてはなりません。現在の利用方法が木造建物の保有を目的とする借地権であった場合、これを鉄筋コンクリートの様な堅固建物の建築を検討した場合には、土地所有者からの条件変更などの同意を取り付けなければなりません。

その他、金融機関からの融資を利用する場合にも必ず土地所有者の同意が必要となります。常日頃から土地所有者の良好な信頼関係を築いておくことが必要です。

運用方法の例

現状維持:

売却をすること、交換をすることが底地運用の全てではありません。やはり、代々にわたり維持されてきた大切な資産です。お客様の資産状況、地代等との兼ね合いを鑑み現状維持をするべきと判断することもございます。

地主への売却:

土地所有者である地主も借地を買い戻したいという希望というケースが多く見受けられます。地主も借地権を買い戻すことにより、何ら権利の付着しない土地とすることができ、地主にも資産活用が可能となる大きなメリットが生まれます。

同時売却:

土地所有者である地主が第三者へ売却を検討した場合に、その第三者同時に借地権を売却します。

等価交換:

土地所有者である地主との協議により、借地権と底地を交換することにより、互いに完全な所有権である土地とすることが出来ます。譲渡所得税の『土地建物の交換をしたときの特例』を受けられることにメリットがあります。

借地権の運用にあたっての重要な要素

借地上の既存の建物の運用、また新たに新築を前提とした運用、借地権の一部の運用と、どの様な場合における運用でも地主との良好な信頼関係を築くことのみではなく、資金の調達先である金融機関の調整をも図らなければなりません。

この様に借地の運用にあたっては多岐にわたり調整を図ることが大切なこととなります。
特に次に挙げる要素を十分認識しておく必要があります。

• ●地主から新築承諾が得られるか　
• ●構造の変更による条件変更に承諾を得られるか
• ●借地の残存期間は何年あるか
• ●他に借入がないか　融資承諾を得られるか

借地権の価格

Ⅰ.借地権の取引慣行

不動産市場における借地権の取引慣行は、その物件の存する地域によって様々です。
東京都内に限ってみても、取引慣行の成熟度は地域によって異なり、これに応じて取引価格にも評価方法が異なります。

Ⅱ.難解な借地権の価格

一般にその概ねの価格は、更地価格の○○％といいますが、実際の取引市場においては実際にその様な価格で取引されているでしょか？　答えは『×』と言えるでしょう。
例えば更地価格10,000万円、借地権割合60％とした場合のその借地権価格は6,000万円。これは非常に大きな間違いと言えます。

借地権は地主の大きな影響下にあります。借地権の売却の際に求める譲渡承諾書を発行してもらうことができるか？需用者が融資を利用する場合、地主の同意を取り付けることができるか？その他借地権売却に際し規定の書面を発行してもらえることができるか？等これらのひとつひとつが借地権価格を形成する要素と言えます。

これらの要素を確実のものとするためには、常に地主との良好な関係を気付いておくことが必要です。

Ⅲ.第三者への売却する場合

借地権を第三者に売却する場合にはⅡで述べた借地権価格の要素のほか、特に以下の点にもご留意する必要があります。

１．借地期間の残存年数

借地権の売却にあたって、取得者は現在の土地賃貸借契約を継承することが原則となります。現土地賃貸借契約の残存年数が、もし１年とした場合、取得者は取得後１年後に更新料の支払いを余儀なくされます。第三者への譲渡の際には、この残存年数が長いほど良いと考えることができます。

２．金融機関からの評価が低い

借地権とは建物を保有する目的とする地上権または賃借権であるため、あくまでも建物と一体に評価を受けます。つまり、借地権単体（建物がないものとして）の取得のために金融機関から融資を受けることは難しいのが実態です。

３．では建物があれば融資は当然可能？

次にその借地上に存する建物が問題となります。 金融機関での借地権の評価は、その借地上に存する建物の概要により異なることが多く、例えば築後数年しか経過していない建物が存する場合の融資であれば、耐用年数または借地残存期間に応じた評価・融資期間の設定をしてもらうことが可能です。

しかし、これに反して築後３０年４０年と経過した建物が存する場合では、その評価・融資期間を設定してもらうことはかなり厳しいのが実情であり、融資を取り付け出来ないケースもあります。

Ⅳ.地主が底地を売却するタイミングで同時売却する場合

借地権は一般にその所有者である地主から制約（建築の制限、利用の制限等）を受けながらも、その敷地上に建物を保有し、それを使用または収益することができます。

しかし、この地主からの制約や金融機関に融資条件により、不動産を需要者からは借地権に対する不安の声も少なくありません。
もし、地主が底地を売却するタイミングで借地権を同一人に同時売却することが出来た場合、購入者は何ら権利の付着しない所有権の土地を購入することが出来るため、当然にその価格は前記Ⅰ及びⅡよりも高い価格でも取引が可能となります。

底地とは

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいいます。
底地にはそのメリット、デメリットが多々あるなかで、先祖より受け継いだ土地だから保有していたい、低い収益性でも⻑期に収益を享受していたい、煩わしいので売却してしまいたい、相続が発生する前に処分してしまいたい等、保有し続けるか否か、その事由は様々と思います。

借地と底地との関係は、その年数が経過していくほど、契約関係、相続による権利者の増加等により権利関係が錯綜し複雑になってしまうものです。

底地を安定的に維持するためには、地代等の金銭管理は当然ながら、権利関係者での意見調整や、借地人の契約履行状況等しっかりとした維持管理が必須となります。

底地を所有するメリットとデメリット

メリット

• ●地代を⻑期に安定的に受け取ることができる。
• ●契約更新により更新料を受領出来ることがある。
• ●建て替えによる承諾料を受領出来ることがある。
• ●借地権の購入を求められることにより、賃貸借の付着しない。
  土地の所有権となる可能性がある。

デメリット

• ●なかなか地代の値上げに応じてもらえない賃料の粘着性がある。
• ●固定資産税の負担がある。
• ●更新料を受け取れないことがある。
• ●借地人との関係に気を遣う。
• ●管理が難しい。借地人の状況が把握しづらい。
• ●相続時の対策に困る。
• ●自己使用ができない。

底地の価格

Ⅰ.不動産業者が取得する場合

底地はその敷地を自己使用することができないことにより、その収益性に着目して需要されます。
底地の収益性は、月々の地代とそれ以外の更新料、その他承諾料となりますが、更新料については受領の可能性は絶対とは言えず不確実性を有します。
不動産業者やその収益に着目をした投資者が底地を取得する場合には、月額の地代との収益性で価格が決定されます。

Ⅱ.借地人へと売却する場合

借地人がその底地を取得する場合、借地人はその敷地を自己の所有権として所有し、市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生じる場合があるため、当然に不動産業者や投資者が提示する価格よりも高く提示する可能性があります。概ね、路線価に底地割合を乗じた価格と考えられます。
ただし、これには借地人と底地人との良好な人間関係が必須と考えられます。
また、当然に借地人の事情を考慮する必要があるため、強固に借地人への購入を促すことはお勧めできません。

Ⅲ.借地人が借地権を売却するタイミングで同時売却する場合

借地権は一般にその所有者である地主から制約（建築の制限、利用の制限等）を受けながらも、その敷地上に建物を保有し、それを使用または収益することができます。
これに対し底地は、先に記述のとおり借地権から生じる地代等の収益を享受するに過ぎません。
これにより、借地権は不動産市場においてその取引数が多いものの、底地の取引数が少ないことはいうまでもありません。
もし、借地人が借地権を売却するタイミングで底地を同一人に同時売却することが出来た場合、購入者は何ら権利の付着しない所有権の土地を購入することが出来るため、当然にその価格は前記Ⅰ及びⅡよりも高い価格でも取引が可能となります。

底地の運用方法

底地を保有するうえで最大の悩みが『相続対策』ではないでしょうか？

2015年の相続税法の改正により、相続によって控除できる基礎控除額が改正前より引き下げとなり、税率においても一部が引き上げとなりました。
底地は相続税評価額に対しその収益性が低く、市場での流動性も低いため、今後相続対策を想定とした場合、あらかじめ、早急な対応をとることが必要不可欠となります。
特に、この流動性が低い問題では、需要者が見つけられた場合においても、調整を図る期間に相当の時間を要することから注意が必要です。

運用方法の例

借地人への売却：

借地人も底地を取得したいという希望があったというケースは少なくありません。底地の売却を検討した場合、まずは借地人に対し声掛けすることが最善であるでしょう。ただし、これには従前からの借地人との良好な関係が必要不可欠といえます。

同時売却：

借地権者が第三者へ売却を検討した場合に、その第三者同時に底地を売却します。

等価交換：

借地権者との協議により、底地と借地権を交換することにより、互いに完全な所有権である土地とすることが出来ます。
譲渡所得税の『土地建物の交換をしたときの特例』を受けられることにメリットがあります。

現状維持：

売却をすること、交換をすることが底地運用の全てではありません。やはり、代々にわたり維持されてきた大切な資産です。お客さまの資産状況、地代等との兼ね合いを鑑み現状維持をするべきと判断することもございます。

当社オリジナルの判定書で的確な売却を

賃貸用不動産を投資目的で取得された方は多くいらっしゃることでしょう。

他の金融商品より高利回りを期待した投資や、将来の自己年金を目的とした投資など、そのスタンスや目的は、お客さまによって、様々です。

ただしかし、その保有不動産は、はたしてお客さまの目的を達成できる不動産でしょうか？

不動産投資には、気がつかなかった費用や税制の問題、金融の問題、それを借りる住人の問題……、と市場の変化などによる不安定要素が、非常に多く含まれていることが現実としてよくあります。

利回りは、その不動産の１年間の予定賃料収入における、該当物件の取得対価に対する割合であり、また公租公課など、その不動産を『維持するために必要な費用』の、控除前のものが表示されているのが一般的です。

固定資産税などの税金や、賃貸管理費用、保険料、税申告費用、リフォーム費用、さらに１棟建物を保有する場合には、清掃費用、法定点検費用、修繕費などがあります。これに加えて、不動産の取得時に金融機関より資金を借り入れて購入していれば、その利息も費用のひとつに含まれるでしょう。

ここで「元金は？ 」と思われる方もいらっしゃることでしょう。

不動産投資では、不動産を取得するにあたり、本体及び諸費用を含めたすべての費用を現金で取得すれば、単純に収入から『維持するために必要な費用』を差し引いた残りが、すべて利益になります。そして、これに減価償却というお金の出ない節税により真の利益が確定します。

金融と税務の落とし穴

しかし、金融機関からの借入をして物件の購入をした場合では大きく違いが生まれます。これこそが金融と税制の落とし穴です。

まず、税制の中の減価償却を検証してみましょう。減価償却は築年数が新しいうちは、その節税効果を大きく享受できます。従って、税金の支払いを大きく圧縮することが可能になるのです。

しかし、年が経つにつれてこの節税効果は減少していきます。つまり利益が増加し、税金の支払いが大きくなるのです。

次に、金融面を検証してみましょう。ここにおいては借入において『元利均等方式』を前提での検証を行います。

元利均等方式は、借入当初の返済における元利割合が、利息部分の負担が大きく、元金部分の負担が小さいのが特徴です。利息は経費として算入することができるので、利益を大きく圧縮することとなります。

しかし、返済年数が経過するとともに利息負担が小さくなり、逆に元金部分の返済負担が大きくなります。結果、同じ賃料を維持していたとしても、利息という費用が小さくなるため利益は大きくなるのです。

元金は経費ではない

借入れの返済に含まれる元金部分は、確定申告では経費として計上できません。その結果、借入による不動産投資において、購入初期は『税金の支払いは小さく、且つ元金の支払いも小さい』ため資金に余力があります。

しかし、年が経過するにしたがって『税金の支払いが大きく、且つ元金の支払いも大きく』なり、結果、資金的にもきわめて窮屈な状況をまねくこともあるのです。

今年、来年はよくても５年、７年と時間が経ったときに、資金が詰まることも充分に考えられます。この時にどの様に対応されますか？　資金が詰まってからでは、リフォームも修繕も維持管理自体が危ぶまれることとなりません。

不動産投資は出口戦略

不動産投資は出口戦略が重要です。

お客さまの不動産の売却にあたっては、当社オリジナルの判定書で税制や金融などを判断し、価格面のみならず、中長期的に総合的に最良な売却タイミングを見出し、的確に売却のお手伝いをさせていただきます。