賃貸管理RENT

信頼関係を構築し、早期成約と安定経営をサポート!

賃貸経営において重要なのは、物件の状況だけではなく、その物件管理を担当する管理会社の選択です。どれだけ物件状況がよくとも、管理会社との情報共有なくして、安定した賃貸経営はできません。

「旬の情報提供」と「管理力」。これこそが想起契約と安定経営への近道だと考えます。

そのために、管理会社とオーナー様が「情報共有管理」と「意思疎通」を図ることで、良好な信頼関係を築いていく必要があります。梓不動産株式会社では、一人ひとりのオーナー様に徹底的なヒアリングを行い、常にオーナー様と意思疎通を図り、スピーディーかつ、安定した最良な経営プランをご提供いたします。

両方を意識し、賃貸経営に活かすことが大切!

弊社での管理サポート体制

弊社では不動産に関するワンストップサービス、 ワンストップビリングの提供を行っております。

物件における内外装業者、電気上下水道の設備業者をはじめ、 一級建築士、税理士、弁護士、不動産鑑定士など、不動産に関するご相談の中で、 より専門的知識を要する際には、それぞれの専門家をご紹介させていただいております。

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管理会社・委託会社を変更しよう!

賃貸不動産の管理状況を最良なものとすることは、 借り手目線で物件の状況を良質とするだけではなく、不動産投資効率の向上にも直結することになります。管理会社を変更することは難しいことではありません。

オーナー様は、管理会社に対して、どういった希望やお悩みをお持ちですか? 以下の項目にそって、具体的に見ていきましょう。当てはまる項目が多いのであれば、管理委託、管理会社の変更を検討する時期かもしれません。

  • 物件を自分自身で管理をしていたが、
    億劫になってきている。
  • 管理会社のサービスが、今も昔も変わらない。
  • 最近、所有物件に足を運んでいない。
  • 管理会社に色々と、ごまかされている気がする。
  • 台風の後の情報が気になる。
  • 管理会社の態度がおうへいである。
  • 不動産管理会社からの入金が遅れている。
  • 管理会社に行動力がなく、
    要望に合わせて動いてくれない。
  • 正直言って、入居者に家賃滞納を
    催促することが嫌だ。
  • 今までお付き合いしていた管理業者との
    義理があり、迷っている。
  • 今の管理会社に不平不満がある。
  • 管理会社を変更したいけれど、どうすればよいか分からない。また、手続きが面倒な気がする。

弊社の新サポート管理体制で、お持ちの物件を最良に保ち、不満を改善すると同時に新たな信頼関係を築いていきませんか? まずは、お気軽にご相談ください。

契約、管理運営までの流れ

1
まずは現在の賃貸管理状況を弊社と確認させてください。
オーナー様と一緒に、悪い点・良い点を探していきましょう。
2
問題がある点を改善して、より快適なものにするために、物件調査を及び、現在のご契約者との契約内容を確認いたします。
3
オーナー様のご要望に沿った最良の改善案をカタチにするために、現管理会社との契約内容を、確認させていただきます。管理会社との契約内容により解約に伴う費用負担、特にサブリース契約においては、サブリース解約に際する内容を確認させていただきまので、ご安心ください。
4
管理費用につきましても、現地調査をもとに受託内容を精査し、誠実なお見積もりで対応させていただきます。
5
現管理会社への管理会社変更の通知は、期日を定め管理委託契約へ解除する旨の連絡を行います。
6
弊社との管理委託契約の内容を確認いただきます。
契約内容をご確認後、管理委託契約を締結いたします。
7
入居者への管理会社変更の通知は、家賃を自動送金又は引き落としにされている場合もあるため、予め一定期間を定めて、家賃の振込先の変更を含め、賃借人に対して負担の掛からない期日で通知いたします。
8
あらためて定めた期日より、弊社での業務を開始させていただきます。
9
昨日までのお悩みは解消。今日からリスタートし、投資効率の向上を目指しましょう!

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管理運営の煩わしいを解消。AZUSAマネージメントシステム。

賃貸運営を目的としたアパート・マンション・駐車場・テナント等のご所有不動産を弊社がオーナー様に替わって管理・運営を行うシステムです。

管理システムメニュー Ⅰ 一般契約型 Ⅱ 専任契約型 Ⅲ 管理委託契約型
入居者募集・契約業務
入居者募集
賃貸借契約締結業務
契約内容
範囲物件 全物件 全物件 全物件
取引態様 一般 専任 専任
契約期間 一定/自動更新 一定/自動更新 一定/自動更新
新規契約時募集広告料 1ヶ月 1ヶ月 1ヶ月
礼金 オーナー様取得 オーナー様取得 オーナー様取得
敷金 オーナー様取得 オーナー様取得 オーナー様取得
共益費 オーナー様取得 オーナー様取得 オーナー様取得
更新料 オーナー様取得 オーナー様取得 オーナー様取得
更新事務手数料 新賃料の0.5ヶ月分 新賃料の0.5ヶ月分 新賃料の0.5ヶ月分
家賃の振り込み日 △(3) △(3) 当月分を当月15日まで
集金業務・督促業務
賃料集金業務 △(3) △(3)
滞納金督促業務 ※(2) ※(2)
苦情処理業務
入居者からの苦情処理 ※(2) ※(2)
近隣からの苦情処理 ※(2) ※(2)
更新業務
更新契約の締結
新賃料の交渉・設定
退去業務
退去申出の受付 ※(2)
退去手続き ※(2)
修繕委託業務 ※(2)
敷金精算業務 ※(2)
その他
定期巡回サービス △(3) △(3)
立退き業務 △(3) 別途見積もり 別途見積もり
  • (1)更新手数料・業務委託手数料・管理報酬には別途消費税が掛かります。
  • (2)上記※部分は原則オーナー様にご負担いただきます。弊社ではその相談業務を行います。
  • (3)上記△部分は原則オーナー様にご負担いただきます。お困りの際は管理相談業務を承ります。

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事例1:ちょっとした気遣いが、借り主の心を掴む近道だった。

担当スタッフの声

リフォーム

狭小の賃貸住宅の中には、なんと12㎡というものもあります。12㎡ですよ! その中に、もちろんお風呂もトイレもあります。実際のお部屋は、4帖程度しかありません。

んんん……。どこにベッドを置こうか。テレビはどこに置こうか。机をどこに置いたらいいだろうか……。まず最初に思い浮かべると思います。

そこで、この部屋をリフォームする際に、ちょっとした工夫をほどこしてみました。そのテーマは「いかに家具をなくすか」。そして対象はテレビ。

というのも、テレビの下には、必ずと言っていいほど『テレビ台』がありますよね? こいつが意外に場所をとるんです。最近はテレビが薄型になっていますが、それは奥行きの話。逆に、幅は昔と比べるとどんどん大きくなっているのが実情です。これに合わせてテレビ台を置くと、なんとも邪魔くさいですよね。

この物件のリフォームでは、借主様が薄型テレビをお持ちであることを前提に、『壁掛け』を提案しました。つまり、テレビ台を撤去することを目標としたんです。

そのためには、まず壁の補強が必要。クロス張替えの前に、石膏ボードを開けて、下地補強を施します。これを行えば、テレビが落下したり、ボードが剥がれ落ちる心配もありません。そして、汎用のテレビかけを設置します。

これにより20インチから22インチサイズ用のテレビ台、概ね幅45センチの家具を撤去することに成功したのです。費用は5万円程度。ぜひ参考にしてください。

  • 大田区下丸子
  • 面積:12㎡
  • 間取り:1R

事例2:これで悩まない家具の配置

担当スタッフの声

リフォーム

これは、多くの方が家具を配置する際に悩んだことがある話だと思います。しれをリフォームに取り入れてみました。

どういったものでしょうか。それは、「部屋に机を置いたとき、机と壁の間に電気コードが挟まっている」「ベット裏のコンセントから延長コードが伸びている」「コンセントにつけられた首の曲がる可動型コンセント」……。あまりカッコいいものではないですよね? これらはみんなコンセントに位置に問題がありました。もっとこっちにコンセントがあればいいのに! っていうこと、ありませんか?

一方で、ぜひ確認していただきたい場所があります。それは、冷蔵庫置場。なぜか冷蔵庫置場のコンセントだけが、やけに高いところに付いていませんか? 他のコンセントは、ほとんどが床から30センチくらいの高さに設置されていると思います。このコンセント位置に少しの工夫を加えてあげると、家具の配置がもっとすっきりすることが分かりました。

例えば、一般的な机の高さは70~75センチ、テレビ台は40~50センチ、さらに炊飯器を置くようなキッチンのサイドボードは75~80センチといえます。つまり、コンセントの位置を床から90センチ程度にするだけで、飛躍的に有効的に使うことができると同時に、家具のレイアウトに頭を悩まされないことになります。

費用を大きくかけなくとも、意外な部分を修復するとより効率的なリフォームが可能となりますよ。

  • 世田谷区経堂
  • 面積:40㎡
  • 間取り:3DK

事例3:借地権の更新

担当スタッフの声

借地権

賃貸用の不動産をお持ちの方の中には、底地を保有している方もおおくいらっしゃることと思います。その中に、借地人への更新の連絡が遅くなったり、更新を忘れてヒヤッとした経験をしたことがある方はいませんか? 一般的に借地権は、契約期間が20~30年と長期のため、更新時期を忘れてしまうなんてこともあることでしょう。

ある日、底地を所有するお客さまが来店をされました。相談内容は、借地権の更新手続きを行って欲しいとのこと。契約書の契約期間を見ると正に満了日の数日前です。

まずは、借地人の方に御挨拶に伺い、更新に関する打ち合わせがスタートしました。なにせ、20年の時が経過しています。時代も変われば、借地権に対する考え方も変わります。当然、借地権の更新に対する考え方も変わって然るべきです。特に更新料に関しては一番に考慮する部分ではないでしょうか。

まず、更新にあたっては過去の更新料額を調査する部分から始まります。果たしてその額は? 算出方法は? 過去の更新手続きを弊社で行っていれば、算定方法は分かりますが、他社が20年前に算定したものに対しては、その根拠を明らかにし、その根拠に基づいた方法で算出しなければなりません。20年前の関係資料を取り寄せ精査するとその算定の方法が明らかに。これをもとに今回の更新にあたっての更新料を決定しました。

借地人の理解もあり、今回のケースでは期間満了日を超えて更新手続きを完了することができました。通常の更新にあたっては期間満了の約6ヶ月前から手続きを開始します。ご自身で底地管理を行っている地主様はくれぐれも更新手続きをお忘れにならないようにご注意ください。

  • 品川区西大井
  • 面積:220㎡
  • 使用用途:住宅

事例4:水が出ない! 1棟マンションの水道切り替え工事

担当スタッフの声

1棟マンション

管理を預かる1棟マンションのオーナーさまから、以前より上水道に関する悩みを相談されていました。その内容は、建物の上水道設備の管理が大変とのこと。その建物の上水道は、水道管からポンプを使って、一旦屋上に備えられたタンクに入り、そこから各戸に配水する構造になっていました。上水道ですから、当然に清潔なお水を配水しなければなりません。となると、タンクの定期メンテナンスは必須。また、屋上まで水をあげるポンプも同じく定期メンテナンス費用が必要です。ポンプは予備を含め2機が備えられていましたが、これが止まってしまうと、入居者に大きな迷惑をかける事態となります。

そんな中で、起きてはいけない事態が起こりました。それは記録的な大雨の降る日。1本の電話が入居者の方からありました。「水が出ないんですが……」

慌てて現地へ向かい調査を開始。すぐにその部屋の水道だけが出ていないことではなく、マンション全体の水が出なくなっていることが判明しました。間もなくして、依頼した水道関係の業者が到着し、更に調査を進めるとすぐに原因が判明。大雨によるポンプ室の冠水です。これにより、ポンプ室のブレーカーが落ち、ポンプが止まってしまっていました。

その時、確保できる人出では、到底かき出すことができない水量。さらに応援の水道関係業者により持ち込まれた排水用のポンプを使い、なんとか排水を完了しました。配水がされないこの間には、オーナーさまと入居者さまが、共に人力で水を配る作業も行われています。そして、その後の作業でなんとか水道を回復させることができました。

これを機に、オーナーさまはすぐに上水道の配水経路の変更工事を行い、今日まで何事もなく平穏に運営をされています。水道の業者によると水道の圧力も過去に比べ高まり、元来ポンプを使用し配水しなければならない建物でも、今はその圧力だけで配水することが可能とのこと。

もし、上水道などのライフラインでご心配のお客さまは一度見直されてみてはいかがでしょうか? そして、あの時にご理解とご協力いただいた入居者の皆さまには感謝感謝の気持ちでいっぱいです。

  • 大田区千鳥
  • 建物規模:鉄筋コンクリート造7階建

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