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売却前に、まずはプロの意見を聞いてみる

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不動産の売買に精通したスタッフが対応いたしますので、査定額、購入者の動向、マーケット、不動産売却のリスク、取引流れなど、ご不明な点はお気軽にお尋ねください。

⻑年にわたり多様な不動産の売却に対応してきた経験と実績に基づいて、適切な市場分析を⾏い、物件の適正な価格と適切な売却方法をご提案いたします。

契約形態にとらわれず、売却をサポート!

不動産の売却には売主様と不動産会社で締結する委任契約という媒介契約を締結します。それは「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」「一般媒介契約」と分類されます。

『お客さまの大切な資産だからこそ』

その視点から、弊社では媒介契約の形態にとらわれることなく、売却のお手伝いをさせていただいております。

専属専任媒介契約

「専属専任契約」とは、仲介を1社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは契約で禁じられています。

また、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。

依頼者に対して拘束力の強い契約ですので、仲介依頼を受けた不動産会社の仲介業務については、いくつかの法規制があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とは、不動産会社を通すことなく契約することができます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる契約で、自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)とも、不動産会社を通すことなく契約することができます。

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相談から売却まで、ワンストップサービスで!

不動産をご売却される方のために一般的なお取引の流れをご案内します。

1

売却の相談

ご売却の理由の確認 ・ご売却の制限の確認。

※ご用意をお願いしたい書類:購入時のパンフレット、管理規約、謄本、契約書、諸費用領収書など

2

売却物件の調査

物件の特徴(メリット、デメリット) ・市場調査(競合物件の確認) ・売却可能価格(価格査定)

3

売却物件の相談

売出価格の決定、引渡時期の決定、売却時の手取額の概算算出

4

売却のための媒介契約

媒介契約のご確認及び締結、販売方法のご相談、諸費用の説明

5

売却活動

  • ・物件周辺への活動(チラシ、オープンハウス等)、業者への紹介、レインズへの登録、ポータルサイトへの広告
  • ・活動状況の報告
  • ・チェックマンによる物件鮮度維持サービス
6

購入予定社の決定

買主の借入条件等の確認、希望条件の調整

7

売買契約の締結

重要事項説明の内容確認、契約内容の確認、残代金の受取時期、仲介手数料の支払、手付金の支払い、特約事項

※必要書類:実印、印鑑証明書、税金納付書、評価証明、管理規約、鍵、住民票、委任状等

8

物件引渡しと残代金受取り

残代金受取、固定資産税・都市計画税・家賃・管理費などの精算、融資先金融機関との精算、物件及び鍵の引渡し

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買い替え希望・早期売却希望のお客さまは必見です!

お持ちの不動産を弊社で買取りいたします。

弊社でご提案する『買取りシステム』にはさまざまメリットがございます。仲介での売却と併せてご検討されてみてはいかがでしょうか?

1.仲介手数料不要

通常、不動産の売却には『成約価格×3%+6万円』の仲介手数料が発生いたします。
この点、弊社買取りシステムをご利用の場合、弊社が買主となるため仲介手数料は発生いたしません。

査定価格が、売買契約における売主様の手取額となります。

2.無料相談・無料査定

売却に関する相談には、費用をちょうだいしておりません。

また、買取り価格の提示に際しても、費用をちょうだいすることはございません。お気軽にお問い合わせください。

3.売却期間が早い

一般的に仲介で物件を売却された場合、媒介委任の締結後に売却活動を行い、購入希望者を斡旋するため、売却までのスケジュールは決して明確ではありません。物件によっては数ヶ月の時間を要することもあります。

この点、弊社での買取りシステムでは弊社が買主となるため、斡旋に時間を要することがありません。土日祝日を除いた最短3日から30日の期間で契約から決済までとり行う可能です。

また、お客さまのスケジュールに合わせた契約締結が可能です。不動産の買い換えを検討中のお客さま、既に購入したい不動産を見つけられて資金計画を明確にされたいお客さま、その他、早期に換金化を希望されるお客さまは、ぜひご利用ご相談ください。

4.売却価格が明確

一般的な仲介の場合、査定された価格から買主の事情により、価格交渉を受けることが少なくありません。
つまり、必ずしも査定額と契約価格が同額になるとは限りません。

この点、弊社での買取りシステムでは『査定額』が『契約価格』となるため、売却後のプランニングもより明確に立てられます。

5.売却後の保証もなし

通常、不動産の売却に際し、売主様には引渡後3ヶ月間の『瑕疵担保責任』を負担していただくこととなります。
この引渡後における瑕疵担保責任の負担期間中のトラブルも少なくありません。
特に、相続で取得した不動産、賃貸していた不動産では、なかなか自らその不動産のキズに気付くことは困難なことと思われます。

この点、弊社での買取りシステムでは、その『瑕疵担保責任』を『免責』とし買取りさせていただくことが可能となりました。

これにより売主様の引渡後の煩わしい保証問題を、解消することができます。ただし予め物件に関する聴取をさせていただきます。また虚偽の申し出の場合は、これに該当しません。

6.残置物処理OK

引越に際し、不要品・家電品・粗大ゴミの処分が問題となります。不要家電品・粗大ゴミについては、清掃事務所へ連絡後、指定の日に回収をされることとなります。

この点、弊社での買取りシステムでは、不要物を物件内に残しての引渡を可能とし、その処分は弊社で行います。

ただし、心理的負担のある遺影、位牌等の仏具、神棚等の神具及びこれに類似するものはお受けかねます。

7.売却困難物件にも対応

不動産には様々な事情、不動産の取引慣行その他金融問題により、売却困難となってしまうことがございます。

例えば道路未接道物件、建築基準法違反物件(建蔽率・容積率違反等)、地主様とトラブルの起きている借地権又は借地人とトラブルの起きている底地、賃借人とトラブルの起きている投資物件などが該当します。

これらは一般的に、不動産の一般市場では取り扱いの難しい物件とされています。
他の不動産会社で断られた物件でも、弊社での買取りシステムで取り扱いが可能な場合がございます。お気軽にご相談ください。

8.周囲に知られません

不動産の売却理由はお客さまにより様々です。周囲の方に知られたくない事由を当然にお持ちのことと思います。一般的な仲介においては、物件のお預かりした後、多々の広告媒体に広告掲載を行うことが通常となります。

この点、弊社買取りシステムでは、弊社が買主となるため、周囲の方に売却を知られることなく不動産の売却が可能です。

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機動力のあるパートナーを目指します!

梓不動産(株)では「売買・投資用不動産」のご相談を「きめ細やかな」対応と「迅速な」情報提供で、お一人お一人に応じ対応をさせていただきます。

1.購入希望ご登録者様へのご紹介します

梓不動産(株)では、多くの購入希望者様より、希望条件を登録 していただいております。

ご依頼いただいた売却不動産は、 条件に合った購入希望者様へ、迅速かつ丁寧に、ご紹介させていただきます。

2.近隣エリアの皆さまへご紹介します

梓不動産(株)は「地域密着型」の営業活動を重要と考えております。

地域密着を大切に専任担当者がきめ細やかな対応をさせて頂きます。

3.ボータルサイトに広告掲載をいたします

「Home’s」「SUUMO」「アットホーム」など、国内の有力ポータルサイトへ 物件情報を掲載し多くのお客さまの目に留まるようアプローチしていきます。

4.新聞折り込み広告掲載いたします

梓不動産(株)では、ご依頼の近隣の皆様の皆さんへのご紹介に適切な新聞折り込み広告を実施させて頂きます。

また、併せて不動産情報誌などの広告掲載をします。

5.オープンハウス、オープンルーム、現地案内会の開催いたします

売却のご依頼をいただきました物件に応じて「オープンハウス」 「オープンルーム」の現地販売会の開催を行ないます。

購入ご希望者様からは、気軽に見学できる、気兼ねなくじっくり検討できるなどと好評です。現地案内会を通じてご成約にいたることも少なくありません。

6.指定流通機構(レインズ)への登録します

梓不動産(株)にご依頼いただいた売却不動産は、速やかに指定流通機構 (レインズ)への登録をいたします。

レインズとは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた全国で 4つの公益法人によって運営されている不動産物件情報交換のためのコンピュータシステムで、これにより全国の不動産業者が加入しネットワークで結ばれているため全国の不動産業者に同知することができます。

7.梓不動産ネットワーク

梓不動産(株)では、協力不動産会社、ハウスメーカー、リフォーム会社、 金融機関と連携し、ご依頼いただいた売却不動産を、豊富なネットワークを 活用し最適なご購入希望者を、お探しいたします。

梓不動産の機動力の輪

梓不動産(株)では、各分野の取引に精通した人材がトータルサポートいたします。

また近年、不動産業種においても国際化が進んでおります。そこで梓不動産(株)では、平成25年より国際化に対応するために、外国語を母国語とするスタッフとともに外国人需要者の方にも、ご対応できる体制を整えております。

梓不動産(株)では、お客さまの視点に立ち「安全」な、 お取引をお手伝いさせていただきます。「ご安心」してお任せください。

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事例1:調査で判った問題点。私の家は売れますか?

担当スタッフの声

中古戸建て

この物件には、相談の段階では気がつかなかった問題点がありました。売却を目的に依頼されたのは、昭和50年代に分譲された住宅。査定の前に、物件調査をしたところビックリ。様々な問題が明らかになったんです。 まずは、道路未接道。そして、違反建築。さらに、敷地面積が32㎡。そして、建物の老朽化、も目立ちます。これらが売却にあたりどの様に問題となるのか? 具体的に見ていきましょう。

  • ・道路未設道:再建築ができません。つまり既存の建物を利用することが前提となりました。
  • ・違反建築:融資利用が非常に厳しい状況となります。
  • ・敷地面積:融資利用の場合、敷地面積が40㎡未満の場合、原則として、融資を受けることができません。
  • ・建物老朽化:築後40年近い建物は老朽化が進み、大きく手直しをする必要があります。

こういった事情を知った売主さまからは「売れますか?」の不安の声が。 しかし、そこは弊社にお任せください! 売主様との協議の結果、物件の個別的な特性を考慮したうえで販売方針を定め売却活動を行い、見事、売却に成功しました。

  • 大田区
  • 土地面積:32㎡
  • 建物面積:44㎡
  • 間取り:3K

事例2:知らない人が住んでいるアパート。あなたは誰ですか?

担当スタッフの声

借地権アパート

賃貸マンション・アパートの清掃などの簡易的な管理を、その物件に住む入居者に委託しているケースはよくあることですが、この取引では少し何かが違いました。

売却の依頼を受け、現地調査へ向かい、契約中の賃貸借契約書とその入居状況を確認すると、入居世帯数がどうも違います。

良く調べていくと、管理を受託していた住⺠が、空き部屋を勝手に使用させてしまったということが発覚。売主さまに報告したところ、一旦は弁護士も交えた立ち退き交渉も検討いたしましたが『煩わしいことはしたくない』というご要望であったため、現状にて売却を開始。売主さまのご希望の条件で売買が成立いたしました。

  • 大田区
  • 土地面積:150㎡
  • 建物面積:220㎡

事例3:譲渡承諾がもらえない借地権。売却方針はどのように……。

担当スタッフの声

借地権戸建て

借地権とは、『建物の所有を目的とする地上権と賃借権』のことをいいます。というと、難しく聞こえてしまいますが、いわゆる「土地を借りる権利」のこと。このとき、土地を借りている側を『借地人』または『借地権者』とよび、土地を貸している側を『地主』とよびます。

この借地権は、譲渡や建て替え、大規模な修繕などの行為を行う場合には、事前に地主からの承諾、またはこれに代わる許可が必要となります。ここが所有権の土地と比較して、取引において大きく異なる点と言えます。

この取引では絶対に必要となる、その承諾が取得できないことが大きな問題だったんです。
まず1点目は、譲渡承諾が取得できない点。借地権の譲渡には、必ずその貸している側である地主、つまり所有者より、譲渡に関する承諾が必要となります。これを俗に『譲渡承諾』といいます。

次に2点目は、融資に関する承諾が取得できない点です。昨今、不動産を取得する方のほとんどが、金融機関の融資にあたる住宅ローンを利用するのが通常です。借地権付きの不動産において住宅ローンを利用する場合、その金融機関指定の書類に、『地主の実印での押印』と『印鑑証明書』が必要となります。

これらの承諾が地主から取得できないケースには様々な要因があると考えられますが、今回の取引では、借地人と地主との関係が円満でなかったがことに原因がありました。

しかし、ここは借地権の管理実績や売買実績を豊富に有する弊社にお任せください!

売主さまに代わって、弊社が地主と折衝を行い、一部売主に条件を負担することとなりましたが、売主さまの希望条件に即した条件で売却を進めることができました。その結果、地主さまにとっても良い方法で円満に解決することができました。

  • 川崎市
  • 土地面積:96㎡
  • 建物面積:115㎡

事例4:⻑年お付き合いをいただいたオーナーの駐⾞場を売却。

担当スタッフの声

相続・土地

⻑年お付き合いをさせていただいたオーナーのご⼦息から、相続が発⽣した旨の連絡をいただいたのは、とある秋の日のことです。

法要を終えてしばらくして、相続に関するご相談のためご⼦息が来店をされました。お話を聞くと、駐車場として貸していた土地を売却したいという内容。かねてから相続対策について話題となっていましたが、市況も考えたうえで、相続対策は講じないという強いお考えをお持ちでしたので、特に大きく対策は行っていませんでした。

相続税の申告は、相続が発⽣した翌日から10ヶ月以内に行うこととなっており、その時すでに4ヶ月余りの日が経過している時点でした。ご⼦息の意向は、この土地を売却した資金で、相続税の支払いをしたいということ。残された時間は約5か月です。ここから売却までのお手伝いがスタートしました。

まず初めに、売却の対象の土地の測量をする必要がありました。今回の取引対象となる土地は、駐車場台数で約30台ほどの面積を持つ敷地であり、⼾建用敷地に適地なのか、マンション用敷地に適地なのかを判断する必要があります。これは査定を行ううえで非常に重要です。

加えて、なぜ測量を先に行うかご⼦息に提案をしたか? それは隣地所有者が遠く九州に住まれていたからです。

しかし、ここは取引経験の豊富な弊社にお任せください!

測量の際に、隣地の所有者と土地の境界を立会い確認し、その確認書を作成します。この確認書を作成するにはその所有者に現地まで出向いていただく必要がありました。当然、遠方に居住していれば、「明日お願いします」「来週、お願いします」というわけには行かず、立会いの日程調整をお願いする必要があります。これを想定し、ご⼦息には事前に測量することをご提案したのです。

この結果、納税期日の約1カ月前に境界確認作業を完了し、土地の売買契約も無事期日内に完了し、ご⼦息様は相続税の納付を行うことができました。

  • 大田区
  • 土地面積:800㎡

事例5:住宅ローンの支払いができないので、
    マンションを売却したいです。

担当スタッフの声

お金の問題

ご来店をされたお客さまから、マンション売却のご依頼を受けました。お話を進めていくと、「実は住宅ローンの支払いができなくて困っている」という内容。既に金融機関から『督促状』のほか、『期限の利益の喪失』を知らせる書面が到達しているとのこと。お客さまからは今までの苦悩のお話が次々とこぼれだし、頭には“自己破産”の文字がよぎる毎日だとおっしゃいます。

「なんとか、助けてあげたい」「通常の⽣活に戻してあげたい……」

我々にできることは何なのか。税理士、弁護士、その他有識者を交え検証を行いました。我々は不動産に関するプロ。そして、有識者とはそれとはまた違った視点で問題を解決しようと検討しました。

ここは弊社にお任せください!

まず、交渉相手としたのは、住宅ローンの借入先、つまり債権者である金融機関でした。今回のケースでは債権者が3社。これら債権者との交渉を最優先課題として、スタートを切りました。

まず、弁護士を介入させることにより、債権者から所有者へ直接的に連絡することはなくなります。これだけでも精神的な苦痛を少し和らげることができました。

後は弊社にて債権者との交渉を進めるとともに、より高額で購入する買主を見つけ出すことが課題となりました。

売主さまの収入と借入残債の返済バランスを検証した結果、有識者のアドバイスもあり、結果的には自己破産という道を選択することとなりましたが、移転先と、その移転費用が売却代金の一部から捻出することができたため、売主さまは現在、新しいお住まいで安定した新⽣活の日々を過ごされています。

  • 品川区
  • 建物面積:85㎡

事例6:甘い言葉と多額の出費。

担当スタッフの声

お金の問題

他社で購入された投資用不動産にも拘わらず、その後の管理を弊社に委託されるケースも、少なくありません。

弊社で管理委託を受けていた物件のオーナーさまから、売却の相談をお受けした際にも、同様の話を耳にしました。

物件を買われた理由、現在までの収支、売却の理由、これらを聞いていると、いわゆる“おいしい”話ばかり。賃料下落リスク、空室リスク、修繕費用負担のリスクなど、投資用不動産のリスクについては、全く無知な状態で購入に踏み切った様⼦でした。

購入後、数年の間は入居者が新築で入居していたので、特に大きな出費はありません。ところが数年が経過し、入居者が退去した後に、保証されていた賃料の見直し、修繕費用の負担、空室期間におけるローン返済など、想定上の出費を目の当たりにしたそうです。

当初は自己資金を補填していたけれど、ここまでして物件を保有し続けるメリットがあるのか? そう疑念を抱き売却を決断されたとのこと。確かに投資用マンションであれば、お金が入ってくるのが然るべき。逆にお金が出ていってばかりでは何の為に購入したかわからなくなります。

しかし、売却にあたって、ローンの残高を確認すると厳しい現実が。『売却をした資金で、ローンを完済することが出来るか?』という問題が残ります。

投資用不動産を購入された方々に動機をお聞きすると、「儲かると思った」「借り上げてもらうことにより安定性があった」という意見をよく耳にします。この取引の売主さまからも同様の意見を耳にしました。

弊社では投資用マンションを仲介させていただきますが、決して新築の投資用マンションをお薦めすることはありません。それはなぜか?

新築物件にはその分譲業者の利益が付加されているものが通常であるため、その利益が付加されていない市場性に伴った中古物件をお薦めしているからです。

購入の前に賃貸の試算表を確認されなかったのですか? この質問にその多くの方が、確認したと回答されます。

  • 港区
  • 建物面積:26㎡

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